自2022年11月住房和城鄉建設部辦公廳印發《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第一批）》（建辦科函〔2022〕393號）以來，住房和城鄉建設部辦公廳已陸續印發三批實施城市更新行動可復制經驗做法清單。各地在組織機制與統籌協調、法規政策與標準制定、規劃編制與實施體系、規劃與土地政策、資金保障與投融資機制、公眾參與等方面進行了有力探索。這些探索不僅為城市更新實踐提供了具體操作指南，也為理論研究提供了豐富的案例素材。為了系統總結和深入分析這些經驗做法，本文將對三批清單中的內容進行梳理，按照不同的實踐領域進行篩選并分類整理，以期為不同地區實施城市更新提供可復制、可推廣的經驗做法。
1. 組織機制與統籌協調
1.1 城市更新管理機構建設
湖北省：武漢市率先成立住房和城市更新局，作為市政府工作部門，其他16市（州）參照武漢市機構、職能等組建住房和城市更新局，于2024年7月全部完成掛牌。
石家莊市：成立市政府直屬事業單位城市更新促進中心，負責擬訂城市更新規劃、計劃和建議并組織實施，推動政府投資代建項目建設和城市更新項目招商引資協調、服務等工作。
1.2 開展城市更新省級試點
浙江省：選取34個市（區、縣）、52個片區、72個項目開展試點，試點城市、試點片區、試點項目、試點要求各有側重。
山東省：選取34個片區開展試點，涵蓋老舊街區、老舊商圈、交通樞紐、城鄉結合部等多種更新片區類型。
2. 法規政策與標準制定
2.1 法規與政策制定
遼寧省、臺州市、鄭州市、石家莊市、玉溪市：出臺城市更新條例，明確了城市更新的目標、原則和實施體系，涵蓋了居住品質提升、資源盤活、城市風貌塑造等多個方面，并提出了土地、資金、規劃等政策支持，為城市更新提供了法律和政策框架。
重慶市：制定《重慶市城市更新管理辦法》，統籌謀劃城市更新制度、機制和政策。明確城市更新的工作原則、工作機制、規劃計劃編制、項目實施等制度要求。
2.2 標準和導則印發
江西省：印發《江西省城市更新規劃編制指南（試行）》，建立城市更新規劃編制體系。
河北省：發布《河北省城市更新工作指南（試行）》，明確城市更新全過程工作框架。
蘇州市：印發《蘇州市城市微更新建設指引（試行）》，引導城市微更新工作。
南京市：印發《南京市既有建筑加固改造結構設計導則（試行）》，明確既有建筑加固改造工程設計和技術審查要求。
北京市：印發《北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）》，明確城市更新實施方案編制技術要求。印發《北京市既有建筑改造工程消防設計指南》（2023年版），明確既有建筑修繕、建筑立面改造、內部裝修、建筑局部改造、建筑整體改造等不同改造工程的消防設計要求。
3. 規劃編制與實施
3.1 城市體檢與更新結合
重慶市：開展城市更新專項體檢。增加更新片區人口密度、開發強度等10項城市更新專項體檢指標，輔助城市更新片區策劃和項目實施方案的編制。
天津市：建立“城市體檢發現問題、城市更新解決問題”的閉環工作機制。在城市體檢中增設特色指標，全面查找房屋問題，依據城市體檢結果確定老舊房屋改造任務。
寧波市：建立“街區體檢—街區策劃—意見征求—審查備案—成果公告”的工作流程。結合城市體檢，形成存量資源一張圖，并劃定55個城市更新先行片區，引導分區分類進行更新改造。
唐山市：探索片區體檢推進更新工作機制。開展老舊商業街區、老舊廠區、老舊街區等片區體檢，確定片區更新的目標和重點，編制片區更新實施方案。
3.2 規劃體系建立
寧夏回族自治區：制定《寧夏回族自治區城市更新技術導則》，建立“專項規劃—年度實施計劃—單元（片區）策劃方案—項目實施方案”的城市更新規劃體系。
成都市：建立“市級總體規劃—區級專項規劃—單元實施規劃”的城市更新規劃體系，并編制《成都市“中優”區域城市有機更新總體規劃》。
北京市：建立“總體規劃—專項規劃—街區控規—更新項目實施方案”的城市更新工作體系。將專項規劃作為落實總體規劃的重要手段和指導編制街區控規、更新項目實施方案的重要依據。
3.3 規劃編制
沈陽市、鄭州市、濰坊市：編制《城市更新中長期規劃》，系統梳理城市問題與資源，明確近遠期目標，劃定重點更新片區，細化更新策略，明確組織實施與資金籌措等保障。
南昌市：編制《城市更新建設規劃》，明確目標策略，劃定更新片區，建立項目庫，細化更新方式、功能業態、責任主體、資金籌措和實施時序等。
成都市：各區政府組織編制《更新單元實施規劃》，注重結合“收、租、購”等策略整合空間資源，加強業態運營策劃，有序引導項目實施。
煙臺市：依據煙臺市城市更新專項規劃，逐年編制《城市更新實施計劃》。將城市更新年度實施計劃完成情況列入市委重點工作“紅黃藍”考核內容，對綜合評價較好的區市給予獎補資金傾斜。
3.4 項目實施
南京市：構建“單元規劃—體檢評估—城市設計—特色片區—計劃儲備—方案設計—項目實施—監督管理—常態運營”的實施體系，整體謀劃、系統推進城市更新。
上海市：印發《上海市城市更新項目庫管理辦法》，建立市、區兩級城市更新項目入庫管理機制，入庫項目可享受規劃、土地、融資、建管、運營等政策支持。
河南省：印發《關于做好城市更新項目謀劃儲備工作的通知》，明確城市更新項目謀劃的原則和重點，建立全省統一的城市更新項目管理信息系統。
4. 規劃與土地政策
4.1 容積率獎勵
海南省：海南規定新增300平方米以下市政和公共服務設施不計容積率，經營性用地轉開放空間可折算獎勵面積。
成都市：對城市更新項目中保留歷史建筑、工業遺產、額外提供公共服務設施、增設電梯消防設施等不計入容積率。
4.2 控規調整
寧波市：印發《寧波市城市更新辦法》，結合城市更新片區策劃方案開展城市設計研究，評審通過后的片區策劃方案和城市設計成果，作為控制性詳細規劃優化調整的依據。
4.3 土地復合利用與功能轉換
北京市：印發《北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）》，明確用地功能混合要求，對不同實施程度的街區分別明確街區功能混合引導重點。
蘇州市：印發《蘇州市關于促進存量建筑盤活利用提升資源要素利用效益的指導意見》，支持存量建筑功能轉換，建立功能轉換正負面清單，明確在5年過渡期內免征繳相關土地收益。
4.4 存量用地管理政策
長沙市：印發《關于加強城市更新片區土地要素保障的通知》，加強城市更新土地要素保障，明確城市更新片區（單元）內經營性用地可實行帶方案掛牌出讓方式供地。
北京市：印發《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》，完善存量建設用地盤活利用政策，鼓勵產業用地混合利用，支持彈性年期供地。
5. 資金保障與投融資機制
5.1 政府資金投入
江蘇省：出臺“城新貸”財政貼息政策，對城市更新重點領域和建筑市政基礎設施領域設備更新中長期貸款給予財政貼息。
重慶市、煙臺市：發行政府專項債支持城市更新。挖掘項目長效收益，做好“肥瘦搭配”，加強各類資金整合投入。
5.2 多渠道融資
河南省：出臺《關于金融支持城市更新行動的意見》，明確城市更新8大類金融支持領域，搭建政企銀溝通平臺，整合多種金融工具支持城市更新。
江西省：支持開發性政策性金融機構提前介入，協助開展項目實施方案編制，提升融資保障能力。
南通市：建立城市更新資金超市，由市住建等7部門主辦，實體化運營，提供政銀企信息溝通、政策解讀和資金申報、項目摸排論證、優化資金審批流程、項目資金落實等5項服務。
西安市：由西安財金公司發起并認繳出資、市財政給予資金補充，設立100億元城市更新引導母基金，采用母子基金模式，吸引國有企業、建設開發運營企業、投資機構等參與子基金投資運作。
5.3 行政事業收費減免
濰坊市：減免城市更新項目行政事業收費。對納入城市更新重點項目庫的項目，免征城市基礎設施配套費等各類行政事業收費，對電力、通信、市政公用事業等企業適當降低經營性收費。
6. 公眾參與
6.1 央企、國企參與
天津市：建立城市更新與低效閑置國有資產盤活聯動機制，由市住建委、國資委建立國資系統城市更新項目聯席會議機制，激發國有企業沉淀資產，推動城市完善功能、提升品質。
北京市：支持中央企業開展城市更新全鏈條資源統籌。引導中央企業發揮集團產業鏈協同優勢，增強在公益性、戰略性更新領域的支撐保障作用。
鄂爾多斯市：鼓勵國有企業統籌實施街區更新。以國有企業為主導，對老舊街區通過市場化運營方式實施更新。
6.2 市場化運作
重慶市：通過運營企業專業化運營提升城市公共空間活力，經營主體對城市更新項目進行投資、建設、管理、招商、運營和維護一體化運作，政府提供相關政策支持。
合肥市：探索國有企業一體化運營推進老舊廠區改造。鼓勵國有企業以市場化方式改造老舊廠區，打通老舊廠房改造的建設審批堵點，形成功能混合、業態融合的更新路徑。
深圳市：私營企業躉租運營推進城中村改造。私營企業與村集體簽訂長期合同收儲房源并全面改造，持續提供專業化社區服務，通過房屋租金及增值服務反哺村民房屋租金和運營成本。
6.3 公眾參與路徑優化
重慶市：以三師（規劃師、建筑師、工程師）、意向企業、潛在合作項目為基礎，搭建集項目、企業、三師、金融產品、招商運營信息于一體的城市更新資源信息平臺，解決社會企業參與城市更新項目“最后一公里”問題。
黃石市：優化城市更新議事協商機制，建立點單式改造、設計師進小區、居民監督隊等聯動模式。
威海市：實行“一街區一街長”的公益陪伴街區更新模式，持續跟進街區更新項目的設計、施工、業態引入和運營管理全過程并提出意見。
揚州市：創新街區原住民“收儲租”更新模式。由街道將優質街區資產先行收儲并對危舊房屋進行恢復性修繕，帶動居民原地居住、經營。
本文對住房和城鄉建設部辦公廳印發的三批實施城市更新行動可復制經驗做法清單進行了篩選和分類整理。這些經驗做法覆蓋了城市更新的多個關鍵領域，為我國不同地區實施城市更新提供了寶貴的參考和借鑒。未來，應繼續深化這些經驗做法的研究和應用，以推動我國城市更新工作向更高質量、更可持續的方向發展。
