集體經營性建設用地入市，是指符合條件的農村集體經營性建設用地使用權以出讓、租賃、作價出資（入股）等方式進入市場流轉，與國有土地實現“同地同權同價”。其核心要求包括：
（一）入市底線
（1）堅守 “三條紅線”：土地公有制性質不改變、耕地保護紅線不突破、農民利益不受損。
（2）明確 “負面清單”：禁止宅基地入市、禁止新增農用地轉建設用地入市、禁止商品住宅開發。
（二）入市條件
（1）規劃先行：需符合國土空間規劃，用途為工業、商業、文旅等經營性用途（非住宅）。
（2）權屬清晰：完成集體土地所有權登記，無權屬爭議，未被司法查封或抵押。
（3）民主決策：經集體經濟組織成員大會或代表大會三分之二以上同意，確保村民知情權、參與權，并公示決策結果不少于15日。
（三）全流程管理
依據《集體經營性建設用地入市試點辦法》，建立"入市方案編制→鄉鎮初審→縣級審核→公開交易→履約監管"全鏈條制度，配套土地增值收益調節金、不動產登記等細則。例如，廣州增城區制定6項政策文件，明確土地增值收益調節金征收比例（20%-40%），用于反哺農村基建與環境整治。
各地通過創新模式，讓土地資源轉化為發展動能，形成可復制的經驗：
增城區石灘鎮水龍村65.8畝工業用地入市后，打造農產品電商產業園，預計提供400個就業崗位。當地通過“保姆級服務”引導市場主體，包括：
· 政策透明化：編制《入市流程指引》，針對土地價值、收益分配等關鍵問題開展宣講；
· 村企對接會：消除企業顧慮，指導村集體履行 “四議兩公開” 程序，確保村民決策參與率。
· 成效：土地節約集約水平提升，村集體收益與產業發展協同增長，助力 “百千萬工程”。
青浦區華新鎮楊家莊村13.5畝集體建設用地以3246萬元成交，由花卉企業打造都市型花卉產業服務平臺，實現“三個盤活”：
· 企業痛點：解決集體土地無法抵押融資的歷史難題，企業獲得穩定經營場所；
· 村民收益：土地出讓收益反哺村集體，用于基建與村民福利；
· 產業集聚：帶動周邊花卉種植、加工、旅游等產業鏈發展。
創新：采用 “村集體委托專業機構 + 部門專人指導” 模式，確保流程合規，為全國提供操作樣本。
高淳區通過 “彈性年期入市”（商服用地40 年、工業用地 50 年），將低效集體建設用地轉為高溫超導磁體生產項目，年產值預計 2億元。
· 收益分配：首創“226”模式（20%村民分紅、20%村公益金、60% 集體資產量化），確保農民“錢袋子”鼓起來；
· 金融突破：全國首筆集體經營性建設用地抵押貸款落地，授信 300萬元，實現“同地同權”。
當前，多地正從試點向全域推開，重點聚焦：
1. 規劃協同：推動國有與集體土地 “協同入市”，如泗陽縣整合國有、集體土地，保障企業多樣化用地需求；
2. 收益規范：細化凈收益分配機制，避免 “鎮街截留過多”，確保資金用于農村發展與民生；
3. 監管升級：建立全生命周期管理，對土地用途、環保、產業準入等實施動態跟蹤。
集體經營性建設用地入市，是落實《鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）》的重要舉措。通過制度創新與法治保障，既激活了農村土地資源，又推動了城鄉要素平等交換。未來需進一步深化試點經驗，完善《土地管理法實施條例》配套細則，確保改革紅利惠及億萬農民，為構建新型工農城鄉關系提供堅實支撐。
